近來房市新推個案的開價，屢創區段新高。對此，有學者認為，過去建商開價大多參考市場行情和建造、土地成本訂定，不過，現在開高價的情況越來越多，由於持有成本低、加上看好未來房價，因此，就算銷售率低，建商也不擔心。也因此要控制房價，必須從建商的持有成本上下手。（陳鳳如報導）

屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲表示，兩、三年前，市場新推個案議價空間在百分之五到十之間，但近幾年建商開高價的情況越來越常見，議價空間也拉大成為百分之十五到二十，甚至更高，顯示市場並不認同建商的開價。楊宗憲說，建商目前持有成本低、融資成本也低，因此開高價、房子賣得慢，都在建商預期之內。

楊宗憲分析，建商開高價的策略，主要是因為看好景氣復甦和民眾的投資需求，不過訴求的利多，未來是否能夠真的實現，還有待觀察。

建商開價屢創新高，引發各界討論。對此，公平會副主委施惠芬表示，由於房地產並非獨占市場，消費者還有很多選擇，因此，建商開價合不合理，目前並不在公平法規範內。（陳鳳如報導）

公平會副主委施惠芬表示，公平會目前對於預售屋業者處罰最多的，還是涉及廣告不實的案件，她表示，公平會雖然有對預售屋銷售行為，包括必須在買賣契約中寫清楚公設比例、以及給予民眾至少五天的契約審閱期等等作出規範，不過，建商開價並沒有包括在內。

公平會也指出，每個不動產方位、建材使用都不相同，價格自然也不同，加上房地產並非獨占市場，建商開價過高，消費者仍有選擇其他建案的權利。

經濟部今年起推動推動為期三年到2012年的「優質平價新興市場推動方案」，鎖定大陸、印度、印尼、及越南等新興市場消費商機。國貿局表示，目標是推動40項具國際競爭力的優質平價創新產品，希望在民國101年能培養出具國際性、中型規模的品牌廠商至少五家。(戴瑞芬報導)

經濟部政次林聖忠說，「優質平價新興市場推動方案」，為期三年到2012年，投入經費54.79億元，鎖定四大新興市場

『篩選出40個品項，針對四大市場：雙印的印度、印尼、另外再加上大陸、及越南這幾個市場列為重點，來推銷這40項篩選出來的品項，希望未來成長，而今年成長至少30%。』

國貿局表示，「優質平價新興市場推動方案」，從市場需求、創新研發、生產設計、國際行銷等四大面向，目標是推動40項具國際競爭力的優質平價創新產品，希望在民國101年能培養出具國際性、中型規模的品牌廠商至少五家。

台北市大塊土地越來越難找，建商於是將觸角伸到台北縣。根據住展雜誌調查，目前已經有二十六家大型建商，在新莊頭前段和副都心擁有大面積土地，其中上市櫃建商就占了十家，住展雜誌認為，新莊將成為下半年全國推案最密集的地區。（陳鳳如報導）

住展雜誌指出，新莊頭前和副都心是目前台北縣最熱門的推案區，現在建商推案主要集中在頭前重劃區，住展雜誌研發長倪子仁表示，新莊雖然未來有新莊、環狀和機場線三條捷運交會，不過，重劃區開發至少要十年以上，因此，雖然房價長期看好，但短期新莊漲幅已經達到七成左右，購屋者還是要小心。

倪子仁也表示，新莊市今年第一季的土地交易大多分佈在思源路兩側，新莊都市計畫和都心區的住宅區土地相當炙手可熱，每坪交易價格大約在九十萬到一百一十五萬元之間，目前區內的商業區地價，甚至有人喊出上看一百五十萬。

（中央社記者韋樞台北22日電）央行從房地產界上下游一起下手「風險控管」，形成一定壓力。房仲業者認為，這可能抑制部份投資客出手，若再搭配升息，下半年可能在北市外圍大型建案部份看到價格波動。

央行本週開始陸續對公、民營銀行執行專案金檢，清查銀行承做房貸是否符合風險控管；同時為避免助長建商靠「養地」坐享暴利，大型公股行庫將從嚴審核空地貸款，未在一定期限內動工者，將收回融資。

央行從上游對建商的土地融資和建築融資，一直到對下游房地產投資客的限縮房貸成數、寬限期等，揮動金融大刀嚴控房地產上下游的超漲歪風。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，過去建商以個案總銷的 1 成到 2 成當做自備款，其餘向銀行貸款；如果銀行貸款成數降低到 5 成，建商自備款相對增加，推案意願相對減小，特別是財力有限的中小型建商可能會先觀望一陣子。

蘇啟榮指出，央行此舉會大幅減少靠著低利貸款養地的業者坐享土地增值暴利，同時也降低土地財務槓桿，消彌投機風氣。

他分析，央行政策需要一段時間醱酵，預估第 3季起，下半年房價行情可能會出現波動。部份投資客的投資成本增加，投資意願降低，市場買方減少，若再搭配央行升息，購屋成本增加，房價可能小幅下修。

他強調，投資客佔整個二手屋市場交易量的 2 成到 3 成，部份遭清洗出局的投資客不會大到足以巨幅撼動二手房市場價格，但過去不少投資客進場的北市外圍大型新建案，即將面臨大量交屋時，可能首先出現房價下修。

他建議還在場外觀望的自住型買家，不妨以現行房貸利率加碼1%來試算自己的負擔能力，當下半年看到中意標的出現適合價位時，才能進場購屋。990422

（中央社記者謝佳珍台北22日電）內政部今天通過修改建築技術規則，將室內停車場小車位所占數量比率由現行1/2調降至1/4，以讓車輛順利進出。

　　內政部部務會報下午通過修正「建築技術規則建築設計施工編」，修改停車空間尺寸、公有建築物附設停車空間數量等。

　　現行規定停車位長寬分別為6公尺與2.5公尺，受限於部分空間不足，設置於室內的停車位，有1/2 的車位數，停車位的長寬可分別各再縮減25公分。

　　為避免消費者購買停車位產生消費爭議，且讓車輛順利出入停車位，內政部將原規定小車位數量可占停車場的1/2，降至1/4，並將機械停車位供乘車人進出使用部分的寬度由2.2公尺加寬至2.5公尺。

　　現行規定，都市計畫內區域，建築基地達1500平方公尺，應依規定加倍附設停車空間。這次修正通過，只要經都市設計審議或交通影響評估等審議同意，依評估結果合理調整即可，不用再依原規定加倍附設停車空間。990422

雖然鄉林建設強調，推案每坪300萬，是因為屬於商用不動產，不過這個案子也炒熱附近的士林房市，不管是店面，中古屋，豪宅，過去一年售價都有1成以上的成長，而且接下還有士林紙廠開發案，恐怕還會繼續往上漲。

跟著房仲的腳步，來瞧瞧士林的建案，像這個賣腳踏車的金店面，總價4000多萬，每坪180萬，一年前才160萬，斜對面12樓，9年屋齡中古屋，一坪從五字頭變60萬，另一頭興建中的2億多豪宅，每坪更上看150萬沒錯。

這些房子不論新舊，不論是在中山北路或承德路上，漲成這樣，恐怕得歸功，鄰近鄉林的士林官邸建案，喊出每坪300萬行情，只是還沒漲完，因為除了夜市，雙捷運站效益外，年底還有新的炒作題材。

民眾大嘆薪水根本追不上房價，其實為根據央行統計發現，過去7年來，建築貸款餘額成長2.5倍， 達1.025兆，遠比房貸成長的1.7倍快很多，透露出建商這幾年不停借錢，斷上演養地、炒地、炒房三部曲，難怪小老百姓沒法從高房價的惡夢中，醒過來。

近來台灣都會區的高房價已經成為民怨之首。若干國有地的高價標出，成為房價上漲的未來指標；停止標售國有地，卻反被建商以「土地供給減少」當成抬高房價的理由。政府的政策，陷入父子騎驢的兩難處境。筆者發現許多令人深思的現象，提出來供大家參考。

觀察高房價的現象，可以發現癥結其實在於土地與房屋的連結。房價上漲最大的原因多半來自於土地（包括其所在的位置），而不在房子本身；但房屋卻是人們居住需求的所在，而不是土地。若房屋作為一種消費品，其本身價值應隨著年份而減少，特別是以台灣的地理環境而言，超過三十年的房子，歷經大大小小的地震與颱風，問題多半不少，卻因為土地的關係，價值不減反增，使得一般購買市區中古屋的民眾，在負擔沈重房貸的同時，卻不能享有居住品質的提升。

然而土地一個常被忽略的特性就是：雖然建築房子需要土地，但是有限的土地卻可以創造大量的房屋。試想：若是全台北市的房屋都像一○一大樓一般高，房價能高到哪裡去？這讓我們可以回頭檢視：每當房價高漲，政府以「 增加供給」的名義釋出土地給建商，就能如願地增加足夠房屋的供給嗎？

以近幾年的發展來看，顯然並不是那麼回事。由於價格高漲，建商取得土地的成本增加，加上國民所得停滯，建商只好訴諸金字塔頂端的客戶，用精華區土地來生產大坪數、戶數少的豪宅，這些有錢人又利用精華區替代性低的特性，加上低利息、資金成本低的環境，代價而沽。

事實上，許多豪宅的實際居住率都偏低，甚至有媒體報導，平日住在這些豪宅的不是菲傭就是蚊子。政府釋出土地，本來的用意是希望建商用來生產一般住屋，供民眾居住，結果卻被建商用來生產炒作的商品，土地的最終使用效率反而降低。

目前政府對都會區的國有住宅用地，五百坪以下還是以賣斷方式處分，其實過於寬鬆。對於房價高的都會區，國有地不但不應賣斷，更應釋出地上權，供建商生產沒有土地權的房子，切斷土地與房屋的連結，讓有自住需求的民眾能以較便宜的價格（約市價五到七成）取得房子，不用跟投資客競逐同一種產品。

對政府而言，由於地上權到期可以回收再釋出，長期而言，就等於將有限的土地轉換成無限的供給。而有時限的地上權隱含著不低的折舊成本（就像半導體廠昂貴的設備一樣），取得地上權住宅的人，就必須盡可能地提高使用效率，從而減少整體土地資源的浪費。

政府甚至可以考慮以偏遠地區的大面積國有地，與財團交換都會區的土地並釋出地上權，如此一來，政府多了一個可以調控都會區房價的工具，又可促使財團幫助資金不足的地方政府進行開發。如此的方式，與當年「耕者有其田」政策，讓地主用土地換取股票，將資本導入正在萌芽的台灣工業，有異曲同工之妙。

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(●作者牧，目前定居美國麻塞諸塞州，博，教。簡介表示，他旅居美國超過十年，有美國綠卡。本文為NOWnews.com網友投稿，言論不代表本報立場。)

〔記者黃宣弼／台北報導〕政策利多不斷，新莊副都心成為北縣下半年推案最密集的大戰場，包括遠雄、國泰、興富發等逾十家上市櫃建商紛紛在此插旗，近期推案量突破百億元，一年來房價漲幅已高達53%，後市發展將成為房市重要的風向球。

住展雜誌統計，新莊頭前及副都心是北縣目前最熱門的推案區域，區域第一個建案「藝術首席」去年5月推出，幾天內就宣布銷售一空，接下來的「公園首席」及「達麗首席」也都在極短時間內去化一空，成交價也從早先的一坪30萬元，拉抬至35萬元。

目前銷售中的個案為興富發建設投資興建的「新富都—綠藝首席」，開價46萬元一坪，也就是說，短短一年不到，頭前段的房價從30萬元上漲至目前的46萬元，漲幅高達53%，而最精華的副都心內建案都還未公開。

思源路兩側 每坪90萬至115萬

住展雜誌研發長倪子仁表示，新莊市今年第1季的土地交易多分布於思源路兩側，分屬新莊都市計畫與都心區的住宅區土地都炙手可熱，交易價格在單價90萬至115萬元之間，目前區內的商業區地價更已喊出上看150萬元的價格。

近期隨著整體景氣面的回溫，及房市329、520檔期的到來，房市的推案熱度持續加溫，新莊頭前段及副都心區段，將再由鄉林建設率先出擊，緊接著還有冠德建設及遠雄建設加入新戰局，而鄉林建設的新建案「鄉林淳青」，已喊出每坪50~60萬元的新高價試探買氣。

倪子仁表示，在年底新莊蘆洲線可望提前通車利多下，加上預定民國102年落成的新莊副都心中央合署辦公大樓，將會為新莊副都心創造更多話題與商機。

不過由於重劃區的開發至少要十年以上，因此雖然房價長期看好，但短期內漲幅已高，是否演出「價量齊揚」的走勢，還有待觀察。

〔記者范正祥、徐義平、簡明葳／綜合報導〕行政院今日召開「國有土地清理活化督導小組」會議，討論國有公用土地活化情形，特別是軍方管理使用的土地。學者建議，若欲活化軍方土地可研擬興建平價住宅，至於是出租或出售，學者多傾向贊成出租方式。

政院今討論公有地活化

為平抑房價，政府推行興建平價住宅政策，並研擬將軍方市區土地規劃部分住家。淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「平價住宅需考量是否符合大部分民眾的利益，採取ＢＯＴ是一種模式，」他指出，早期地上權的案例，有松山區「寶成皇家河畔」等。

針對市區平價住宅，政治大學地政系教授張金鶚說：「不管規模多大，至少聊勝於無。」他也點出，必須考量最大的公共利益，而非全部軍方土地均興建平價住宅，還是要有開放的公共空間，包含藝文中心、展演廳等，若採取ＢＯＴ方式進行，必須設限「只租不賣」，一旦出售，便產生資本利得，買到的民眾似抽中愛國獎券，房價翻漲好幾倍，對於平抑房價並無幫助。

張金鶚強調，政府不該只是埋頭興建平價住宅，其實市區還有至少十五％的空置餘屋，何不用心與建商協商，共同處理空置餘屋，統一規劃配套措施，以合理價格出租，將軍方的國有土地興建大型公共設施，更加地適得其所。

202兵工廠及空總最被看好

根據市場評估，目前最適合軍方土地活化的土地有兩筆最被看好，包括二○二兵工廠及空軍總部。

二○二兵工廠位於台北市忠孝東路七段、昆陽街口，佔地一百八十五公頃，其中二十五．二公頃土地，是大安森林公園的七倍大，日前被核定為中研院生技園區預定地。

空軍總部佔地七公頃，由於位處仁愛路三段，屬市區精華地段，面積大而完整，建商私下直言：「媲美帝寶地理條件，有機會肯定搶翻天」。

〔記者徐義平／台北報導〕熱錢不斷湧入，首季不只房市買氣飆升，台北市店面成交量也應聲附和，呈現價量齊揚，與去年第4季相較，不但成交量成長41.02%，單價也成長約21.71%，尤其是SOGO商圈、西門町、士林夜市、師大商圈等，表現最為亮眼。

永慶房屋統計，至今年3月，北市店面交易連續9個月正成長，北縣更是連續12個月正成長。永慶房屋研展室協理黃增福指出，應該是感受到景氣明顯回溫，大台北地區首季店面買氣才會如此旺。

黃增福指出，台北市店面成交量仍未追上2006、2007年的高峰，但與去年第4季相較，成交量明顯成長41.02%，價格也穩定上揚約21.71%。他表示，首季部分知名連鎖藥妝店、零售通路積極展店，也是造成首季店面成交量上揚的原因之一。

此外，投資客中，台商及海外華僑佔比相當高，尤其鎖定活絡商圈等人潮聚集處，公寓店面相當搶手，不過因店面總價高，整體來說，投資報酬率不高，僅2~3%。

信義房屋忠孝店專案協理杜俊慶指出，首季店面的成交量成長，主要是利息低，導致投資客將資金拿去投資店面，追求較高的投資報酬率。

〔記者范家瑜／台北報導〕根據天下雜誌調查，過去10年公有地標售前50筆高價地，有近一半建商還沒有開發；已開發的26件，只有3筆興建40坪內的住宅，另18筆都蓋大坪數豪宅。且據央行統計，建築貸款餘額也破兆元，顯示利率低加上游資充斥下，讓建商更加容易借錢養地炒房價。

天下雜誌表示，台北市已標售的公有地，近8成不是讓建商養著等漲，就是蓋老百姓買不起的大坪數豪宅，建商買進土地不開發，等價格上漲後再推案，或直接交易土地套利，其中以台北地區的搶地養地狀況最為嚴重。

天下雜誌的數據指出，去年擁有土地最多的12大建商手中持有未開發土地價值即超過2200億元，是助長房價飆升的主要因素。

建築貸款餘額 突破兆元

且根據央行統計顯示，91年底銀行承作建築貸款餘額僅4千多億元，短短7年內，建築的貸款餘額已經突破1兆元大關，是2002年的將近2.5倍；同一期間民眾購屋貸款餘額從2.76兆成長至4.9兆，成長7成。

過去房貸放款與建築貸款比例約6比1，不過隨著建商擴大融資購地，建築貸款金額明顯增加，2005年起房貸與建築貸款比例則已經來到4.37比1，再從建商滿手未開發空地的現象來看，不難看出建商養地炒房價的企圖。

銀行主管也指出，國內低利環境，讓融資成本下降，建商養地成本很低，是推升國內房價的主因。

央行總裁彭淮南向立委批評建商炒房，並且緊盯國內房地產是否有泡沫化疑慮，央行也已經進行一個月的金融檢查，不過央行昨否認有針對建築融資做出「一年內不動工者將被強制收回」的措施，且並未有此研究案。

央行總裁彭淮南21日質疑房價每坪300萬元行情，但實際交易並非如此，所以恐有炒房之嫌。對於遭彭淮南點名，鄉林建設21日晚間發出聲明指出，「以彭總裁的高度，應不致對單一個案發言。」不過，行政院長吳敦義今(22)日上午也對1坪喊價300萬表示不以為然，「這個就是明顯的不老實」，還說自己也買不起。

立法院財委會立委21日視察中央銀行，與會國民黨立委賴士葆及羅明才轉述，央行總裁彭淮南在業務報告時證實，央行本周確實針對銀行辦理豪宅貸款及投資客房貸展開專案金檢，甚至彭淮南在會中也點名帝寶等精華地區房價有投資客炒作情況，尤其特別提到鄉林建設的士林官邸宣稱每坪300萬元，實際交易並非如此，有炒房之嫌。

立委林德福轉述，彭總裁在會中也提到，台北市一些精華地區像是帝寶附近房地產因投資客炒作，房價一下子膨脹很快，甚至還特別舉鄉林建設士林官邸建案，宣稱一坪300萬元，甚至外界指稱一戶成交價高達7億元，不過，經了解，似乎並沒有這樣的行情，有點是被炒作出來。

林德福還說，他也有提醒彭總裁，財委會絕對支持政府的健全房市政策，不過，目前房市問題是局部性而非全面性，政府祭出的打壓房市措施一定要針對地區性設限及規範，否則恐影響總體經濟，彭總裁也表示認同。

不過，對於立委指稱央行是在打壓房市，彭淮南21日在陪同立委下樓時，還特別向媒體再次澄清，這不是打壓房市，而是提醒銀行注意房貸業務的風險控管。

對於彭淮南的點名批評，鄉林建設則發出聲明強調，士林官邸為商用不動產，交易對象多為國際人士，近來因少數豪宅價格高漲，引起各界議論紛紛，對於無端被捲入，影響公司商譽表示遺憾。此外，鄉林建設也認為，「房價高低與一國之競爭力、社會進步繁榮發展程度有密切關連，與台北鄰近的國際都市比較，台北市相對仍屬低價，但政府如不能從根本解決資源過度集中台北市的問題，台北市的高房價只會變本加厲，未來超越300萬，出現400萬、500萬的價格亦不令人意外，進而造成房價高低更為懸殊的現象。」

行政院長吳敦義上午也對1坪喊價300萬的價格，表示不以為然，「這個就是明顯的不老實，我希望都不要發生。」至於1坪300萬能否買得起，吳揆則回應表示：「實在是很困難，你要瞭解啊，就買一坪也要花好多個月的努力啊，對不對，所以我覺得真的是要實實在在啦、要公公道道，這比較好。」不滿商業炒作的吳揆並保證，未來在抑制房價方面，政府會再多加努力。

（中央社記者林沂鋒台北23日電）房市火熱，住商不動產企畫研究室統計今年來大台北各行政區發現，北市在捷運、兩岸話題發燒下，以松山、中山、信義區最難講價；北縣則是三重、汐止、林口價格最硬。

根據住商不動產企畫研究室統計顯示，大台北地區平均議價空間約14%。不過，北市松山、中山、信義區平均議價空間是9.3%、10.6%、12.4%。北縣三重、汐止、林口平均議價空間是10.1%、10.9%、11.3%。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，根據這份資料，可發現議價難度高的區域，多非投資客的重點耕耘區，反而是自住、換屋的首選帶，而這幾個難議價區域都有利多不斷的共同特色，顯見自住者追價意願超乎想像。

徐佳馨分析，北市松山、中山、信義區都有捷運利多及兩岸議題，加上目前房價較大安區低，不少購屋人看好前景，紛紛前進購屋，且具實力的自住、換屋族不少，在前景與價格的權衡下，更願意加價，造成這樣的結果。

反而是交易熱度頗高的大安區，並沒有出現議價困難的情形，顯見不少自住民眾已轉別區。

北縣難議價區域前3名分別為三重、汐止、林口。徐佳馨認為，北市房價過高，擠壓北市購屋族前進台北縣，具有捷運話題、房價相對低檔的區域成為北市客的看屋重點。

徐佳馨說，三重受惠蘆洲線將通車，加上位於台北縣第一圈，擁有先天和後天優勢；而吸納內湖、南港工作人口的汐止與房價仍在2字頭以下的林口，都是北縣最難議價的區域。除了議題影響之外，許多區域價格不高，屋主降價幅度有限也是原因之一。990423