工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

都更利益龐大，各業者爭食大餅，近日更成為年底選戰兵家必爭之地，而專家建議，民眾遇到業者上門談都更時，應懂得精算都更利潤，目前都更採取「權利變換」或「協議合建」等2大模式，權利變換可省下大筆的土增稅減免稅率，但遞件審查的流程較冗長；而協議合建的分配條件較完整，可隨時與建商討論，機動性較高，但必須要所有的地主同意才行。

假設同一棟公寓的4樓張先生及住在2樓的李先生，同樣擁有土地持分5坪的商二用地（容積率630％），分別在「權利變換」及「協議合建」的模式下，計算分回比例。

若採用100％權利變換的模式，山水資產管理公司副總經理卓訓麟指出，權利變換是由3家以上的估價師事務所鑑估都更前後的價值，以上述張先生居住的更新單元為例，估價師會依每位地主的土地位置、個別條件優劣而鑑估，更新前的土地權利總價值是16億元，家住4樓的張先生擁有商二用地持分5坪，土地價值是1,840萬元，而住2樓的李先生擁有土地價值2,000萬元。

由此可算出個人可分配的權值比例，張先生擁有1.15％、李先生擁有1.25％的分配權利。

更新之後，扣除13億元的「共同負擔」費用（包括營造工程、貸款、管理等），更新後的土地權利總價值攀升為33億元，比原先更新前的16億元，創造出17億元的不動產增值效果。

共同負擔恐被拉高

可計算出張先生可分回33億×1.15％=3,795萬元的權值，李先生可分回33億×1.25％=4,125萬元，可依各自的權值選擇喜愛的樓層戶別。不過，遞件審查的流程冗長，且若都更公司抬高共同負擔費用中的造價成本、服務費等，仍會壓低分回比例。

至於「協議合建」模式，東森房屋南港站前店店東呂文法表示，可與建商直接溝通，且分配條件如坪數、樓層、車位數等，都比較完整，目前都更市場上也很常見，但要全數地主同意。

呂文法指出，目前都更建案大多能獲得的容積獎勵率約為30％、停車獎勵率約為20％，若以張先生的商二用地為例，原有的容積率630％，再加上30％的容積獎勵、20％的停車獎勵，換算下來，一坪土地可蓋到8.8坪的樓地板面積，再依建築法規規定，附屬建物（如陽台、雨遮等）部份可蓋到總坪數的八分之一，公設部份可蓋到總坪數的30％以上，因此一坪土地共可蓋到8.8×1.125×1.3＝12.87坪的樓地板面積。

通常地主可分回6成，以每坪可蓋13坪的樓地板面積計算，擁有5坪土地持分的張先生，於都更後可蓋65坪，張先生分回6成比例、也就是39坪權狀面積。

(中央社記者田裕斌台北27日電)中央銀行宣布升息半碼，也對大台北地區祭出選擇性信用管制措施，法人表示，對房貸業務占放款比重大於業界平均水準的中小型銀行，所受衝擊恐較大。

央行宣布對台北市及台北縣10個縣轄市的新承作第二套（含以上）住宅貸款，不得超過銀行對房屋鑑定價格的7成，且無寬限期，包括台北市及台北縣板橋市、三重市、中和市、永和市、新莊市、新店市、土城市、蘆洲市、樹林市及汐止市等，都適用這次措施。

為了防堵部分銀行巧立名目提高貸款金額，央行此次特別限制，對同一擔保品不得以修繕、周轉金或其他名目額外增加貸款金額。

雖然央行升息有助於拉抬銀行房貸利率，擺脫利率殺價競爭的谷底，但升息半碼 (0.125個百分點)對於淨利息收入的幫助相當有限，加上本國銀行房貸占總放款的比重高達3成，央行打房政策預料將壓抑房貸餘額的成長，銀行業者評估，今年僅可維持房貸餘額的水準，就已算相當努力。

法人預估，如聯邦銀行、遠東銀行、玉山銀行、土地銀行、台新銀行等，由於房貸占總放款比率高達40%至50%不等，高於業界平均的3成，將是央行對特定區域房市選擇性信用管制下的主要受衝擊對象。

在央行啟動升息機制之後，預料下半年持續緩步升息的機率提高，房貸比重較高的本國銀行放款動能也受到壓抑，除聯邦銀、遠東銀、玉山銀、土地銀、台新銀外，法人統計，元大銀行、高雄銀行、安泰銀行、台北富邦銀行、國泰世華銀行、陽信商銀等，房貸比重也在31%至36%的水準。

法人認為，雖然銀行近期放款策略轉向提高中小企業放款比重，但除了金融海嘯陰霾，導致授信態度仍謹慎外，中小企業放款比重約17%，短期拉升不易，也讓新放款減緩流失房貸獲利的程度不足，高房貸比重的銀行短期獲利遭衝擊勢所難免。990627

（中央社記者黃旭昇台北縣27日電）台北縣政府地政局今天表示，新莊副都市中心的商業區土地，將在3星期後開標，挾著交通、區位與公共建設的優勢，結合知識產業園區，售價可望再創新高。

地政局25日標售新莊副都心24筆住宅區土地，創下每坪約新台幣159萬元的新高。地政局長方銘記晚間表示，住宅區土地已經完全標售完畢，商業區土地還有33筆、面積約7.6公頃。

這些商業區土地將以中港大排為界，分成以東、以西兩次標售，依照作業流程，公告時間為15天，公告期滿後7天開標。 也就是說，最快也要7月底才會開標。

方銘記說，24筆住宅區土地，脫標率100%，標售情況熱烈，預期將帶動新莊地區繁榮。因商業區的容積率高、商業使用強度高，預期土地標價還會比住宅區更創新高。若有角地、得標人欲合併使用等因素，還會有競標效果。

方銘記分析，新莊副都心交通區位佳，聯外交通路網包括中山高、快速道路、及3條捷運，可快速連結台北港及桃園航空城。

行政院中央合署辦公大樓已經動土，預計民國102年6月完工後，未來由行政院勞工委員會等10個部會、附屬機構進駐，將帶動週邊地區的繁榮與發展，居民生活環境也將大幅脫胎換骨。

方銘記說，規劃中的國家電影文化中心，也在撥用土地中，包含媒體專區、28公頃的知識產業園區等，土地規劃主要以商業使用為主，包括動漫畫產業、飯店、購物中心、娛樂事業、會場展覽等，都可提供業者評估進駐。

地政局將透過媒體公告、通知相關建築開發公會、地政士公會、地政事務所等媒介，公告新莊副都心商業區土地的標售。990627

(中央社記者韋樞台北2010年 6月28日電)報載中央銀行可能進一步對營建業祭出限制土建融資的信用管制措施，法人表示，央行管控房地產政策力道若持續加大，一般住宅及供給較多的區域房價有下修趨勢。

報載央行要求行庫本月底前交出土地建築融資相關管控措施草擬方案，央行第 3季理監事會前可能進一步管制銀行土建融資。主要行庫近日趕工準備相關報告。

行庫透露，央行很可能參照民國78年的 228信用管制，暫停無擔保購地貸款，建築貸款則以不超過土地公告現值1.4倍或造價的五成為限，並規定貸款期限最長不得超過3年。

法人認為，央行管控房地產政策力道將持續加大，壓抑營建類股走勢，一般住宅及供給較多的台北縣房價後續有下修趨勢。加上政府持續釋出平價住宅興建計劃，於2010年底招商興建，將對下半年台灣一般住宅房價造成壓力。990628

（中央社記者謝君蔚台北28日電）中央大學今天公布6月消費者信心指數（CCI）77.8點，比5月微升1.8點，是2004年5月以來次高；其中對未來半年投資股票時機信心上升最多，但對經濟景氣卻10個月來首降。

CCI調查從6大指標來看消費者對未來半年信心，6月有3項指標上升，上升幅度最大為「投資股票時機」87.4點，較5月上升9.1點；其次為「就業機會」80.35點，比5月上升5.1點；以及「購買耐久性財貨時機」94.1點，較5月上升0.5點。

根據調查，3項下滑指標依幅度大小分別為「國內經濟景氣」81.45點，較5月下降1.75點；其次為「國內物價水準」52.3點，較5月降1.35點；「家庭經濟狀況」為71.20，較5月降0.85點。

中央大學台灣經濟發展研究中心主任徐之強表示，消費者對投資股票信心增加，是因歐債危機逐漸趨緩；而國內經濟景氣是連續9個月上升以來，首次下降，這可能是消費者對未來半年景氣稍微保留，但下降幅度很小，不宜過度解讀景氣下滑。

徐之強指出，影響未來經濟景氣，長期因素是兩岸ECFA（經濟協議）的效益，短期因素則是中央銀行啟動退場機制，可能會深深影響下半年經濟發展；但6月調查是在央行升息前完成，因此結果不含升息因素。

6月調查中，消費者對「就業機會」信心呈現連續9個月上升趨勢，徐之強表示，就業是落後指標，景氣雖然趨緩，但改善是確定的，只是會有畢業季的季節性因素影響短期表現。

對於物價是否有通膨壓力，輔仁大學統計資訊系教授謝邦昌分析指出，經濟成長會帶動通膨，今年第1、2季經濟因基期低而快速回溫成長，因此下半年物價反映通膨隱憂，須審慎注意。

中央大學表示，從絕對水準來看，6項指標皆小於100，呈現「偏向悲觀」。消費者信心指數子指標分數在100至200之間屬於「偏向樂觀」，在0至100之間屬於「偏向悲觀」。

6月CCI調查，由央大台灣經濟發展研究中心主辦，輔大統計資訊系進行電話調查，採電腦隨機抽樣，調查期間為6月19日至22日，共訪問2396位台灣地區20歲以上民眾，在95%信心水準下，抽樣誤差為正負2個百分點。990628

央行限縮大台北地區的投資客房貸，給銀行的書面QA解答，明白指出，大台北地區以外的地區，不用受到限制。土銀、合庫、台銀陸續發函各分行，大台北地區以外的投資客不必受到限制，不但不受央行的限制，連銀行三月份自行針對投資客所訂的內規，也將一併「解禁」。（張雅惠報導）

購屋族買台北市、以及台北縣十個縣轄市的房地產，央行要求銀行必須查詢聯徵中心，看購屋族名下有沒有其他購屋住宅貸款，如果已經有貸款，不管貸款的擔保品在天涯海角，只要第二戶是在大台北的特定地區，貸款成數不得超過鑑價的七成，也不能有寬限期。央行發函各銀行，從上週五開始實施，央行給銀行的說明，明白指出，大台北地區以外的，不用受到這套辦法的規定。

銀行解讀，既然央行講得這麼明白，各銀行在三月間自行訂出對投資客房貸的限縮內規形同廢文，包括土銀、合庫已經發函各分行，台銀也跟進發函各分行，大台北地區以外的房貸，不但不用受到央行的限制，連自家銀行稍早的規定也完全取消，第一線業務員承作大台北地區以外的房貸，用「解禁」形容目前的處境，和大台北地區的銀行房貸業務員形成強烈對比。

銀行實務碰到一些問題，投資客名下沒有購屋貸款，但一次在大台北地區買兩戶，是否要受到央行規定？央行指出，這是很極端的案例，政策上，還要再評估。或者想買第二棟，但銀行的成數不夠八成，第一戶雖然沒有貸款，能否用第一戶補足？央行說，目前只限定第二戶，銀行本身要風險考量自行評估。

北台灣房地產價格居高不下，高貴不貴的房子愈來愈少，尤其是別墅型的產品更是炙手可熱；六員環生物科技總經理嚴健誠表示，位處桃園的「東森山莊」距離台北不到一小時，同時擁有綠地與寧靜，目前正值暑假來臨，帶著妻子、兒女前來東森山莊，親子接近大自然，共享天倫之樂；他說，入住東森山莊，真是最大的幸福。

年近半百的六員環生物科技有限公司總經理嚴健誠，以東森山莊做為退休規劃的第一首選。「有一次帶朋友來此聚餐，前來服務的餐飲人員態度親切，菜色更是物超所值。」嚴健誠發現不管在東森山莊內親自做菜或電話訂餐，不僅物美價廉、生活機能更遠比想像中便利許多，加上楊梅鎮也有許多名產美食，在食衣住行各方面皆十分便民，非常適合做為招持親友、接待員工等的退休住所。

偶而利用平日空檔前往東森山莊休憩片刻，對嚴健誠來說，無論是游泳、按摩或SPA，在這裡都可以得到徹底地放鬆，有效紓解繁重的工作壓力。「現在四十多歲，日後的工作時數將愈來愈短，不過休閒或沉澱思考的時間，則會漸漸增加。」