北市國宅價格大翻身　20年狂飆4倍

更新日期:2009/12/07 00:22 財經中心／綜合報導

為了抑制高房價，政府打算在捷運沿線的市郊買地蓋平價住宅。回顧過去政府在北市蓋的便宜國宅期間，雖然當初配售價格超便宜，但之後漲幅卻很驚人。學者憂心，蓋在熱門區域的平價住宅最終都會被轉手炒高房價，蓋太遠又可能造成空置率過高問題，這樣只會重蹈覆轍，根本無法解決民眾買不起房子的問題。

台北市的延壽國宅總共17年的歷史，當年的配售價是一坪13萬元，但最新的成交價已經到42至45萬一坪的價格，飆漲了將近2.5倍。另外，復興北路上的壽圓國宅20年前一坪只要10萬元，現在得要準備個40萬才能購買，就連南京新城也因為轉手好幾次價格緩緩提高，最新成交價是一坪45萬元，平均價格都貴了3到4倍。

房仲業者何駿紳表示，房價飆漲的速度非常快，因為它的成本配售價很低，加上地點不錯，並且有車位可以抽籤，所以很受歡迎。

市中心的國宅似乎越老越值錢，反觀市郊的國宅卻因為地點偏遠乏人問津。現在 政府一心想要居者有其屋，打算在市郊而非市中心找地蓋平價住宅解決高房價問題。學者憂心，這樣只會重蹈覆轍，最後蓋出一堆蚊子國宅。（新聞來源：東森新聞記者黃宇潔、張博翔）

水泥掉、鋼生鏽　買海砂屋獲賠百萬

更新日期:2009/12/06 18:26

買房子前千萬不要忘了，替房子進行海砂屋和輻射屋檢測；台北縣永和一名林姓民眾，購買仁愛路上將近20年的中古屋，沒想到事後才發現買到海砂屋，於是憤而提告前屋主，法官審理後認為，雖然相關法律83年才制定，而且被害人買房子時也沒做相關檢測，但並不代表放棄相關求償的權利，因此判前屋主敗訴，得賠113萬。

就算陽台風吹日曬，但是天花板上脫落的油漆和水泥，看起來還是相當不尋常；台北縣永和仁愛路上的這棟大樓，驚傳是海砂屋，一位林姓民眾買房之後，才知權益受損，氣的怒告法院，最後獲賠113萬；居住在這的居民，要不是不知道自己住的不安全，就是知道了也避免張揚，就怕影響到房價。

依照消保法，其實企業不管是設計、生產、製造或是提供服務，都應該確認商品是安全和沒有衛生上危險，否則都違反規定，雖然這項法律從83年生效，但是法官認為，消保法是出現相關問題時，一個判斷的依據，並不是83年以前買賣的房子，就不必受到管制；雖然被害人買房子時沒有做相關海砂屋的檢測，但不代表就放棄相關求償。

由於前屋主感到相當無辜，表示還會上訴，現任林姓屋主也認為，法官應該將賠償部份，加上房屋整修費用197萬；雙方勢必還得在法庭碰面，買房前，還是不要省下海砂屋和輻射屋的檢測，免得原本應該是避風港的家，反倒成了麻煩的開始。

  經理人月刊／不打沒把握的仗，3步驟研判成交機率 

更新日期:2009/12/07 08:56 整理／許玉意

身為業務員，花了好幾個小時為一位潛在客戶寫了詳細的企畫書，結果卻被對方隨手丟在一旁，不僅浪費時間，而且耗損體力。為避免這種情況發生（或至少不要太常發生），業務員有必要做到「篩選」每一個銷售機會，亦即判斷「銷售機會」究竟有沒有成交的可能性。

一般而言，業務員在開始爭取銷售機會之前，最好預先準備一份內容完整豐富的問題清單，以了解潛在顧客的需求。不過，如果當你提出問題後，談話卻毫無進展時，這時就會需要一套流程，協助判斷哪些潛在客戶值得耕耘，而哪些只是在浪費你的時間。

以下這3個步驟流程，可協助業務員判斷自己面對的是不是真的銷售機會，不但能節省時間和金錢，還能避免失敗帶來的挫折感。

1.認同：從潛在客戶的答案中，找出你能夠認同的部分。認同對方，是與人交心、獲得信任的基礎，也能為你多爭取一點時間。

2.釐清：在認同潛在客戶初步陳述的某些觀點後，再提出更多問題，引導潛在客戶說出更詳盡的內容，藉以蒐集更多資訊，例如，客戶公司內的決策過程，或是對目前的廠商是否有任何意見等。

3.正當化：判定潛在客戶到底是出於真心或只是客氣地回絕你。你可以提出一個讓潛在客戶展望未來的問題，研判彼此之間是否存在著阻止合作的不確定因素。

有時，潛在客戶會要求業務員到他們的辦公室展示產品或會面，但業務員在答應前往之前，最好先花些時間與對方通電話釐清問題，以能更加了解對方的需求。此時，不妨問對方：

「如果我到你的辦公室一整天，你找來一群人看我示範產品，假設每個人都認為我們的產品極有價值。你認為，接下來會怎麼樣呢？」

基本上，答案有兩種：

1.「我們會和你們『做』生意。」

2.「我們必須先得到老闆（董事會／總公司）的同意，而且還要看看是否能得到資金（我們要把你的產品和其他廠商比較／我們還不確定）⋯⋯。」

身為業務員，如果得到的是第一種答案，即使需要長途跋涉，都值得立刻前往，比較容易獲得對方允諾合作，確保值得投入更多的時間，以能順利成交。（取材自《問對問題，錢就流進來》，經濟新潮社出版。）

房地產抑制消費？ 官商不同調

中國時報【李文輝／北京報導】

大陸房地產到底有沒過熱？或排擠其他消費？成了昨天北京第二屆亞洲財富論壇焦點，官商看法各異。

大陸商務部日前透露今年大陸消費品零售總額將達十二兆元人民幣（下同），但房地產銷售總額卻高達五．七兆至六兆元，也就是說，大陸居民近半開銷是花在買房上。

大陸國家統計局總經濟師姚景源表示，大陸今年前三季ＧＤＰ成長七．七％，這是投資、消費、出口三項相加結果，分開來看，投資增長七．三％、消費增四％、出口減少三．六％，投資獨挑大樑，而消費不足，是因高房價等因素造成。

有「中國大地鱷」之稱的北京華遠集團董事長任志強，接著上台時，當場嗆聲，表示有不同意見，指很多人提到九八年以後，高房價抑制消費成長，他持不同看法，強調只有大大提升住房供應，才能解決房價問題。

任志強說，九八年大陸每平米平均房價是一八五四元、○八年是三六五五元、漲幅一九七％；同一時期，國民平均所得從六百多元提高到兩千多元，漲幅二百卅四％，房價並沒隨民眾收入同步反映。而現在大陸中部房價三千五百元、西部三一七五元，並沒暴漲現象，七十多個主要城市也只漲二．八％，有人看到各地「地王」頻出，那都是因建地釋出太少的關係。

任志強強調，中國貧富差距是十一．三九倍，與國際平均四到六倍差距甚遠，主要就是農村土地不能變成財富要素，城市拆遷戶領到的錢，現在是十年前的一百倍，農民卻沒有這樣的收入。今年中央四兆元貸款刺激景氣，全國房價同比提高三．九％，國民收入同比是增加九％，說明房價提高，是刺激到消費者收入，而不是抑制消費。

北京銀信投資董事長張民耕隨後指出，今年中國房地產確實是出現大躍進式「超預期」增長。他分析其中有政策因素、企業因素，也有消費者的因素。

張民耕建議，房地產暴漲只發生在沿海經濟發達地區及核心城市，內地省會城市及中小城市不僅沒有過熱，甚至過冷。因此，房地產業發展需要「軟著陸」，政策應當是有區別、可持續、鼓勵自住、鼓勵持有、鼓勵租賃、控制炒房。

「帶你出國」徵才8千人　房仲耍噱頭

更新日期:2009/12/06 18:30 蔡沛玲

景氣復甦，讓房市也越來越熱絡。　房仲耍噱頭

3大房仲體系，不約而同都要在明年大舉徵才和拓點，包含在大陸的據點，總共人數要應徵8千人左右。當然要招攬人才，國內一家房仲業者更是大手筆，砸下千萬元，在明年春天要包機去日本辦員工旅遊，還要讓挑選15名精英，免費送到美國進修。

房仲徵才新噱頭，明年春季員工旅遊，公司砸千萬包機，通通帶去京都玩5天，不過這還不稀奇，努力表現的精英，還能免費到美國南加大進修不動產課程。房仲業者邱太煊：「因應我們要有些國際人才，甚至語言能力的這些人才，所以我們會培育一批精英，未來可以接待國際人士。」

房市活絡，讓房仲業者決定明年初開始大舉徵才！國內3大房仲，包括信義、永慶、台灣房屋，包含大陸駐點都要應徵上千人，總共需求8千名，不只徵才還要拓點，信義和永慶在大陸已經有直營據點，如果再加上加盟店，兩大體系共要增加到6百家以上；而台灣房屋在台灣也要增加到300家。

邱太煊：「我們在明年3月到6月之間，我們預計會在上海拓點。」

著眼大陸的高消費力，台灣房屋也蠢蠢欲動，準備進軍反向操作，是要把大陸人帶來台灣投資。事實上根據統計，以往台灣人居住的房子平均每8年才會更換，可是現在降到6年就換屋，再加上兩岸往來頻繁，商辦市場看俏，這也讓房仲人才的需求越來越渴望。

家中牆壁上出現

牆壁龜裂痕恐怖

更新日期:2009/12/06 00:07 【記者夏秀珠／台北報導】

一條條若隱若現的細痕，相信這是許多建築物中可以看到的，這些細痕雖不美觀，但卻也看似無害，一般人更不會特別注意，甚至認為以批土、油漆水泥覆蓋過就能解決，但對於位處於板塊交界處、地震頻繁區的台灣來說，卻可能是造成房屋倒塌的主因。但其實，這些裂痕民眾可以在家自己辨識，不讓裂痕「痕」危險。(見圖)

就有一位家住土城的陳小姐，在今年年初發現自己家中的樑柱與牆角上發現細微裂痕，起初她不以為意，認為是粉刷的問題，誰知過沒多久在一次地震之後，細小的裂痕竟然漸漸變大，而且甚至原本單向的裂痕竟出現不規則的龜裂，讓陳小姐驚覺事態嚴重，深怕樑柱會因為裂痕加深變大而倒塌，趕緊找來結構技師檢查、修補，檢查後發現，牆角上的裂痕可能是因開鑿窗戶時，使牆面硬力往牆角集中而產生的。江醫師房屋健檢中心結構技師江是雄表示，牆面上的裂痕雖較沒有立即的結構危險問題，但還是建議要找專業技師將牆面補強，而樑與柱是支撐房屋最重要的結構，因此若在樑柱上面發現裂縫，往往會比普通牆面要來的危險，所以當民眾發現裂痕時要趕緊請技師來檢查，以免造成倒塌。

江世雄也說，除了牆面與樑柱出現裂痕外，若大雨過後，淹水已消退，但地面還是有反潮、濕濕的感覺，那麼民眾要當心了，這時可能就是地基受損了，甚至，若門與窗不易開關，甚至關不上，那麼房屋的結構可能已經變形，嚴重則可能出現立即性的危險，民眾不可不防。

而曾出過「別讓房子謀殺你的健康」一書，教導民眾如何注意家中暗藏危機，現任新光醫院腎臟科醫師江守山表示，房屋若有裂縫在大雨後屋內濕氣易過重，屋內就容易滋生黴菌，可能引起人類過敏。除了裂縫問題應尋求專業人士解決外，可先將漂白水與水以1比10比例調和後，擦拭牆壁，可減少黴菌滋生。

地價持續飆漲，就連公家台電廢屋　變身70間豪華宿舍

機關都想趁機分一杯羹。台電日前把已經荒廢10多年的老舊宿舍，重新改裝成70間女子宿舍，打出比市價便宜兩成的價格，搶攻租屋市場；另外，中華電信也將閒置的土地，和建商合作推出建案，趁機活化資產增加收入。

原先位於忠孝東路六段，屋齡超過35年的台電員工舊宿舍，經過5年來的翻修，搖身一變從斑駁的老公寓成為光鮮亮麗的全新公寓；大門一開，寬敞明亮的空間以及簡單大方的擺設，讓原先擁擠的狹小的公寓，頓時成了偌大的居住空間，就連基本的冷氣、冰箱、衣櫥、電腦、電視等設備，也通通一應俱全。

不過，台電改建後的70間宿舍只限女性入住，門禁管制嚴密，男生無法越雷池一步，單純的環境，加上距離捷運站不到3分鐘的路程，而且1個月租金才約1萬元，還包含水費與網路，比起附近租屋市價便宜兩成，難怪租案推出沒多久，立即成為房客手中的搶手貨；台電腦筋動得快，中華電信也隨即跟進，與建商合作將資產下閒置的土地改建推出建案，藉此活化資產增加額外收入。(新聞來源：東森新聞記者余健源、林郁仁)

水泥掉、鋼生鏽　買海砂屋獲賠百萬

買房子前千萬不要忘了，替房子進行海砂屋和輻射屋檢測；台北縣永和一名林姓民眾，購買仁愛路上將近20年的中古屋，沒想到事後才發現買到海砂屋，於是憤而提告前屋主，法官審理後認為，雖然相關法律83年才制定，而且被害人買房子時也沒做相關檢測，但並不代表放棄相關求償的權利，因此判前屋主敗訴，得賠113萬。

就算陽台風吹日曬，但是天花板上脫落的油漆和水泥，看起來還是相當不尋常；台北縣永和仁愛路上的這棟大樓，驚傳是海砂屋，一位林姓民眾買房之後，才知權益受損，氣的怒告法院，最後獲賠113萬；居住在這的居民，要不是不知道自己住的不安全，就是知道了也避免張揚，就怕影響到房價。

依照消保法，其實企業不管是設計、生產、製造或是提供服務，都應該確認商品是安全和沒有衛生上危險，否則都違反規定，雖然這項法律從83年生效，但是法官認為，消保法是出現相關問題時，一個判斷的依據，並不是83年以前買賣的房子，就不必受到管制；雖然被害人買房子時沒有做相關海砂屋的檢測，但不代表就放棄相關求償。

由於前屋主感到相當無辜，表示還會上訴，現任林姓屋主也認為，法官應該將賠償部份，加上房屋整修費用197萬；雙方勢必還得在法庭碰面，買房前，還是不要省下海砂屋和輻射屋的檢測，免得原本應該是避風港的家，反倒成了麻煩的開始。

【江碩涵╱台北報導】房市交易熱，交易糾紛也增加。有民眾買屋過戶時未查清賣方是否已塗銷抵押

過戶不查 買屋多背條債

扛前屋主債務 專家：留意設定與持分

2009年12月05日蘋果日報

權，最後承受前屋主債務；還有賣方不小心將另1筆土地所有權過戶給買方，事後卻追討不回來。專家提醒，過戶前須調閱建物、土地謄本，查閱他項權利部是否設定抵押，更應查詢土地持分比例，保障交易安全。
上周PTT討論區（telnet://ptt.cc）出現2位網友求救案例。某網友家人買屋時未查清賣方是否已塗銷抵押權，在拿到賣方的清償證明前，便交付尾款並過戶，事後才發現該物件仍設定抵押權，且已轉移到網友家人。信義房屋法務部律師劉韋德表示，該案件應是賣方蓄意詐欺，代書明顯失職。

還有賣房粗心送地

信義房屋地政聯合事務所地政士林以德分析，7成以上的不動產都有設定抵押，過戶前查清楚抵押設定狀況，並在契約中約定清償方式，請賣方塗銷抵押權或是出具清償證明，買方才能過戶。若抵押權人設定為銀行，則較容易處理，若設定為私人，通常代表債務問題複雜，盡量不要碰這類物件。
另1個案件是網友家人擁有2間房屋，賣屋時不小心將另1間房屋的土地權狀也過戶給買方，導致網友家人僅剩房屋權無土地權，對方還將該土地權狀拿去銀行抵押貸款，不願返還賣方。劉韋德表示，買方多得到的土地所有權是不當得利，有返還給賣方的義務，賣方一定可以勝訴；另外，買方已將該土地抵押至銀行，銀行則成為善意的第三人，買方也須向銀行清償，賣方權利不會受損。
劉韋德說，應追究兩人委託的代書是否失職，即便不是故意，也是嚴重的工作疏失。林以德建議，消費者應選擇合格且有加入代書公會的代書，避免誤踩地雷、得不償失。

買賣屋留意

房屋是否設定抵押權：交易前務必調閱房屋和土地謄本，查看該物件「他項權利部」是否設定抵押，若有銀行抵押則請賣方出具清償證明。設定私人抵押的物件較複雜，盡量不碰
持分範圍是否合理：過戶前注意土地持分，以單層單戶的4樓公寓來說，1戶房屋的土地持分應為1/4，若出現1/6、1/8等狀況便不合理
資料來源：《蘋果》採訪整理