大陸房地產市場最近變化大，房市新政策「國四條」、「國十一條」公布後，許多高房價城市成交量明顯減少，連首套房的優惠利率也開始縮水，業界多認為，市場可能進入調整期。

中國大陸國務院總理溫家寶於二○○九年十二月四日在國務院常務會議上提出增加供給、抑制投機、加強監管和推動保障房建設等四項調控措施。「國四條」明確釋放要讓「發高燒」房地產市場「退燒」的信號。

接著「國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知」在今年一月七日公布，除了以十條細則詳細闡述溫家寶的四項調控方向，又增加1條要求地方各級政府「落實責任」，這就是俗稱的「國十一條」。

杭州市委書記王國平在一月二十日杭州市領導幹部大會中突然被免職，是個微妙訊息。一說他在兩年前從杜拜參觀回國後，大動作提倡將杭州建成中國新杜拜，杜拜泡沫了，他也跟著倒了。

另一方面，王國平落實杜拜經驗的方法是大搞地產開發，使得杭州房價飆升，引來市民抱怨。

接著一月下旬各地方召開人大、政協「兩會」，上海市委書記俞正聲公開表示，去年地價和房價過快上漲，存在泡沫問題。而且他說，上海土地資源稀少，建設那麼多住宅，不是提供給投資客，因此上海將遏制投資性購房需求。

位於上海外灘金融區黃金地段的八之一號地塊二月一日開標，財力雄厚的國資企業出手保留，決標價人民幣九十二億二○○○萬元只比底價高二億二○○○萬元。

上海地產業者皆認為這個價格太划算了，業者多評論，以接近底價價格成交，顯示達到抑制高地價效果。

地王被抑制，中國銀行昨天又率先將個人首套房最優惠利率從七折縮水為八·五折，其他銀行也可能跟進。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，信貸對房地產行業很重要，尤其是個人購房。

在國四條、國十一條公布後，第二套房的貸款趨嚴，對首套房仍然是鼓勵的，但如果首套房優惠持續降低，對市場將是利空。

〔記者林美芬／台北報導〕佔地八十二．一公頃的北縣板橋江翠北側市地重劃案，由於開發規模逾四千億元，引發多方利益角逐，除了兩組民間開發商積極介入，據傳也有政壇勢力捲入，還有一派則企圖藉拖延自辦重劃進度分一杯羹，形成三方競逐開發主導權的激烈商戰，不只追逐地主搶同意書，黑函、謠言滿天飛，甚至還曾傳出槍響。

江翠北側地區都市計畫細部計畫是在去年九月二十九日發布實施，範圍大致從四汴頭抽水站（台六十四快速道路）沿著大漢溪畔到華翠大橋，一共八十二．一公頃，分成七個開發單元（編號Ａ至Ｇ）；北縣府原擬採區段徵收方式進行，但去年踩煞車，改以市地重劃方式開發。

ＤＥＦ三區段 兩開發商激烈交手

由於此案利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進佈局，也有地主自組團體，準備自行開發；但多方整合後，目前形成兩大陣營，一是經營四、五年的華新發展公司，二是九十七年才介入的立信資產管理公司。

而目前最主要的利益衝突標的，在位於中段的大漢橋到華江橋的三個區段（Ｄ、Ｅ、Ｆ），立信與華新同時整合地主，也各自在去年十月廿一日成立重劃籌備會，但兩個籌備會不只範圍重疊，地主同意書也有部分重疊。

依法，從設立籌備會到重劃會正式成立，限期一年，一年期滿若無法成立，籌備會就失效；若一年內順利成立並在三年內完成開發，則可享最高卅％的容積獎勵。因此，如果無法在期限內成立重劃會並及時完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，所以開發商無不全力衝刺。

搶地主同意書 回饋比率喊價56％

為搶得地主的同意書，人情戰是主力，最重要是提高回饋比率，現已從原本的五十％，一再加碼，目前華新喊到五十六％，立信則叫價五十五．二％，還傳出有暗盤價碼。不斷加碼的結果，不少地主都心猿意馬，高達二百多位地主兩邊都簽下同意書，爭奪戰更加糾纏；期間，謠言、黑函滿天飛，去年底更傳出槍擊示警事件。

目前，華新、立信都已將重劃計畫書送達縣府，卻又因北縣府對地主同意書的認定時效及標準反覆，引發新的爭議。據指出，縣府先要求地主需本人到場確認，同意書才有效，今年初又改口書面確認即可；由於兩陣營都質疑對方同意書比例未過半，加上重複簽署及縣府態度反覆問題，雙方都指控縣府偏袒對方。

第三方拖延戰 打與縣府簽約算盤

兩陣營已鬧得不可開交，現又傳出第三方勢力介入，運作將自辦重劃改回政府主辦區段徵收，打的如意算盤就是，只要跟縣府打好關係，就可直接簽約取得區段徵收主辦權，坐收整個開發主導權的利益，而戰術就是—拖延。

因為依法籌備會有效時間只有一年，只要作業拖延超過今年的十月廿日，兩個民間籌備會就會失效，控球權回到政府手上；屆時，所有利益都將被縣政府重新議約合作的開發商取得，現在地主的利益可能大幅縮水。未來發展如何，不只開發商戰戰兢兢，攸關自身權益的地主也在密切關注。

記者林美芬／特稿

推動中的江翠北側重劃區，如果一切順利，這個區域在三年內將至少創造出約二千位億萬富翁。

江翠重劃區的開發，是以新板地區模式推動，開發商以目前板橋新成屋均價每坪四十萬元計算，估計可創造出四千億元的開發規模，分別由Ｄ、Ｅ、Ｆ三區一千三百位地主及開發商均分，另外還有最靠近新板特區的Ａ、Ｂ、Ｃ區及華翠橋旁的Ｇ區，總共地主約二千人左右，預估每人身價可望暴漲至上億元。

這還是最保守的估算，其中一家開發商更直指，若以新板地區的開發速度及房價推升效應，再翻一倍的機會是相當可能存在的。

板橋市新板特區開發是以容積獎勵遞減方式，要求開發商儘快辦理開發，接近三十家開發商以競技舞台的方式，在新板特區同步推案建設，房價從四年前的每坪二十多萬起漲，如今站上每坪逾五十萬，漲幅超過一倍，今年新開案甚至已喊價到每坪九十萬元。

事實上重劃區開發成功案例，首推台北市信義計畫區，目前房價每坪一百五十萬到一百八十萬元，但信義計畫區成熟大約花了二十年時間；接著是大直重劃區，目前房價每坪約八十到一百萬，基隆河岸景觀豪宅更叫價到每坪一百三十萬元左右，大直重劃區大約是以十年時間來成長。

新板特區是另一個成功案例，只花四年時間，房價就漲了一倍；如今江翠重劃區以三年內限期開發，超過三年則開發容積獎勵將遞減，也就是說，政府企圖設定以三年時間來翻版新板特區的榮耀與成功。

〔記者林美芬／台北報導〕市地重劃與區段徵收，都是土地重新整理的手段之一，目的是將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地，予以重新整理，使其整齊劃一，並加強公共設施，增加土地利用的強度，強化經濟效用。

但區段徵收的主辦主體只限於政府，市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃兩種。

依照地主回饋方式，區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇，不過比率大約只有四十％；市地重劃則只能分配土地，但可領回約五十五％以上。另外在查估地上物遷補上，本來公辦、自辦標準應是一致，但如果是自辦，地主與開發商之間的彈性及協調空間都大一點，交換土地的標準也具有可協調性。

開發商介入自辦市地重劃，主要是徵求開發單元過半的地主同意來組織重劃會，並提供測量、調查、地價查估、土地改良或地上物拆遷補償及施工等，再重新分配土地及申請地籍，最後辦理交接，整個重劃就完成了。

這當中，開發商會在重劃施工過程中，取得一部分土地做為公共設施的用地，另從公設地中保留一部分作為「抵費地」，未來會出售或開發以取得經費，作為支付所有重劃工程進行及公共設施興建的費用。

其中，地主最大的利益就是透過重劃，把沒有價值的土地，變成住宅區、商業區等可以使用並具高開發價值的土地，地主雖然付出一部分土地，卻換得土地價值翻升的好處，依據地產專家估算，土地價值最少可上漲三倍。

若比照江翠鄰近地區新板特區、台北市的發展，漲幅甚至不止三倍。

但最大的利益則是在重劃之後，建商介入土地收購的開發，因為土地價值的呈現，地主可以跟建商商談取得不同的合作條件，選項包括合建分配或是拿錢走人。

也因此，開發商最大的利益並不在重劃過程，而是在過程中取得地主的信任，並很清楚的知道重劃分配的土地規劃及位置，等於掌握重劃後整個區域的商機，還有介入土地開發的先機，創造出全新的土地價值，這才是最大的利益所在。

〔記者林美芬／台北報導〕市地重劃與區段徵收，都是土地重新整理的手段之一，目的是將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地，予以重新整理，使其整齊劃一，並加強公共設施，增加土地利用的強度，強化經濟效用。

但區段徵收的主辦主體只限於政府，市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃兩種。

依照地主回饋方式，區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇，不過比率大約只有四十％；市地重劃則只能分配土地，但可領回約五十五％以上。另外在查估地上物遷補上，本來公辦、自辦標準應是一致，但如果是自辦，地主與開發商之間的彈性及協調空間都大一點，交換土地的標準也具有可協調性。

開發商介入自辦市地重劃，主要是徵求開發單元過半的地主同意來組織重劃會，並提供測量、調查、地價查估、土地改良或地上物拆遷補償及施工等，再重新分配土地及申請地籍，最後辦理交接，整個重劃就完成了。

這當中，開發商會在重劃施工過程中，取得一部分土地做為公共設施的用地，另從公設地中保留一部分作為「抵費地」，未來會出售或開發以取得經費，作為支付所有重劃工程進行及公共設施興建的費用。

其中，地主最大的利益就是透過重劃，把沒有價值的土地，變成住宅區、商業區等可以使用並具高開發價值的土地，地主雖然付出一部分土地，卻換得土地價值翻升的好處，依據地產專家估算，土地價值最少可上漲三倍。

若比照江翠鄰近地區新板特區、台北市的發展，漲幅甚至不止三倍。

但最大的利益則是在重劃之後，建商介入土地收購的開發，因為土地價值的呈現，地主可以跟建商商談取得不同的合作條件，選項包括合建分配或是拿錢走人。

也因此，開發商最大的利益並不在重劃過程，而是在過程中取得地主的信任，並很清楚的知道重劃分配的土地規劃及位置，等於掌握重劃後整個區域的商機，還有介入土地開發的先機，創造出全新的土地價值，這才是最大的利益所在。

愛爾蘭一名房地產地產大亨，在金融危機中虧本，現在沒錢蓋豪宅，只好蓋墳墓。

這名房地產大亨叫(柏

商業司撤銷遠百對sogo的增資登記，等於遠百經營權面臨變天危機，儘管遠百決定提出訴願反擊，不過太設今天出招，表示要申請法院代管sogo，只是目前成為太流最大股東的李恆隆出面嗆聲，表示章家絕不可能拿回sogo經營權。

翻開各大報，都見得到遠東集團的聲明，強調仍是董事，太流太百無經營階層之變動，增資案合法，將提起訴願請求撤銷處分，但無助遠百股價，一開盤殺跌停，最後下跌1.3元，同一時間sogo前東家太設，卻拉出漲停板，重燃重返SOGO的希望，太設88歲的總裁章民強很開心，只是sogo股權仍有爭議。

回到8年前，當時有財務危機的太設找上李恆隆尋求金援，決定改採太流控股sogo方式引進資金，找來徐旭東參與增資，三度增資後，遠東成了太流最大股東掌控sogo，只是經濟部現在宣布增資無效太流股權又恢復到6成屬李恆隆，4成屬SOGO的狀態，拿出李恆隆簽名的文件，表示當初6成股權是以信託方式交給李恆隆，但對方不認帳，目前訴諸司法，進行假處分，希望sogo暫時交由法院代管，不過對此李恆隆很不滿反嗆太設章家，強調自己是太流負責人，對sogo有人事任命權。

是否跟遠東合作，李恆隆不把話說死，但和太設章家，確定是死胡同了，看來這場sogo經營權爭議，三方人馬都有盤算，角力戰恐怕才開始而已。

工商時報【記者曾萃芝／台北報導】

今年1月消費者信心指數呈現連續第5個月回升（65.98點），其中以「購買耐久性財貨時機」上升幅度最大，但因去年第2季開始全台買氣旺，造成屋主惜售與房價直漲現象，在租金行情近兩年維持穩定情形下，捷運站周邊住宅產品租金投報率大多難突破3％，包租公確實不好當。

中信房屋董事長特助胡佩蘭說，從數字表現可看出民眾對未來購買耐久性財貨（如房子、車子）越來越趨樂觀，也顯示景氣逐漸回溫。

另根據中信房屋去年4次宅指數季調查結果中顯示，消費者認為不動產為抗跌保值首選已蟬連3季，面對通膨隱憂，許多理財行為傾向穩建消費者，紛選擇在此時將手中資金轉投入房市。

過去，許多都會區購屋族喜好購買已通車捷運站周邊一般住宅，一來保值，二來計畫以收租金取代定存獲利。近日中信房屋調查各捷運站租金投報率，發現大多數大台北捷運站旁住宅報酬率都在2~3％間，但有6個站則可站上3％以上，是定存族轉戰包租公可優先參考地段。

胡佩蘭表示，上述投報率超過3％的6個站分布在淡水線、木柵線、板南土城線及中和線，其中以中和線最亮眼，沿線包括頂溪站、永安市場站、景安站及南勢角站，一般住宅平均報酬率3.14％，和北市一站之隔頂溪站，報酬率更可達3.55％，而板南土城線海山站租金投報率更站上3.77％，成為全部捷運站租金投報率之冠。

永慶房屋總經理葉凌琪分析，中和線報酬率較高，主要是受到這幾年缺乏炒作題材、空地有限致使新增供給偏低，進而造成中古屋房價上漲幅度不若板橋與新店，而租屋市場因連結大安及中正兩區，穩定的接收了大安區一般上班族和學生租屋客層，因此儘管此客層對高租金調幅接受度偏低，但在房價相對較低的條件下，反成為高報酬率且租客穩定的租賃區塊。

針對其餘高租金報酬率的站區，胡佩蘭說，供給少為主因，如台北車站、雙連、動物園…等站，而板南線海山站則與中和線的情況相同。

亞洲地區，誰的資產泡沫最危險？惠譽信評認為，以中國為首，然後是香港、新加坡、以及台灣。惠譽指出，如果今年的趨勢不變，泡沫破滅的可能性將大增，目前包括中國、香港、韓國、以及新加坡政府都陸續祭出緊縮信貸的政策。（張雅惠報導）

惠譽信評機構發布「Asset Bubbles in Asia」的報告，探討亞洲九個國家和地區的房市問題。報告提到，國際金融情勢在2009年三月來到最低點之後，亞洲國家普遍展現強勁的復甦力道，這段期間，亞洲多個國家維持歷史超低利率，由於存款利率接近於零，促使房地產成為存款族增加投資收益的主要工具，在此同時，借錢投資房地產的成本也變得更便宜。惠譽信評副總李信佳說，亞洲地區，以中國、香港、新加坡、以及台灣處於高度警戒，報告篇幅以新加坡和中國最多，然後是台灣。

「最近我們也調降大陸兩家銀行，就是因為他的放款速度太快了！所以，大陸是一個牽動亞洲最核心的地方，去年大陸的（新增）放款有十兆人民幣，等於有五十兆新台幣了」

報告指出，中國去年的GDP大幅成長三成，伴隨而來的是資產和股票價格強彈；豐沛的資金，也間接拉動香港和台灣的房價。報告指出，要一致性的說亞洲經濟體正經歷一場會導致銀行嚴重受損的資產泡沫危機恐怕還言之過早，不過，如果最近的趨勢持續到今年年底，泡沫破滅的疑慮就會加深，政府有必要加強對銀行放款的管制，目前包括韓國、香港、新加坡都已經開始緊縮。

（中央社記者高照芬台北4日電）惠譽信評表示，7年來，台北市房地產每年以年複合成長率11%速度上漲，漲價區域自市中心菁華區擴延至二線城市；台灣可仿照中、港對房市短線交易課稅或縮減房貸額度等措施。

惠譽信評資深副總經理李信佳今天發表「亞洲資產泡沫化（Assets Bubbles in Asia）？」為主題的產業報告，分析亞洲各國在金融海嘯後，房地產的價格變化。

李信佳指出，市場利率過低，使過剩資金追逐有限資產，亞洲地區包括中國大陸、香港及新加坡的房市飆漲；台北市房地產價格自嚴重急性呼吸道症候群（SARS）後，即2003年至今，年複合成長率11%，去年北市房價更上漲2成，值得政府高度警戒。

此外，近二年，大台北地區房地產上漲區域不只限於市中心菁華區，更擴延至橋板、新莊、土城等二線衛星城；另在都市更新的題裁下，中古屋愈漲愈貴，但是受薪階段的薪水卻不漲，購屋痛苦指數升高。

李信佳表示，亞洲各國對於遏止過熱的房市均採取抑制措施，包括中國大陸發佈行政命令，限制5年之內，房產交易將課徵房產交易稅，推出低價平民住宅，並將平抑房地產例為地方政府首長的考核績效。

香港政府去年也將2000萬港幣的房產交易，縮減房貸成數至6成；韓國政府去年也縮減房貸放款成數，並針對首度首爾地區的房地產貸款成數下調至5成。

李信佳表示，2003年至今，北市房地產由豪宅起漲，富裕人士握有現金，進場買2、3棟房地產，帶動中古屋房價的比價效應，受薪階級根本買不起房子。

他認為，現在談台灣房地產出現泡沫化危機，可能言之過早；但是這種房價上漲現象若一直持續，一旦央行升息，市場利率反轉，租金報酬率低於實質利率，房地產將大幅下修，不僅危及金融機構放款品質，也拖累經濟成長。990204