賤地翻漲 地主、開發商雙贏
2010/02/05 04:11
〔記者林美芬／台北報導〕市地重劃與區段徵收，都是土地重新整理的手段之一，目的是將一定區域內，雜亂無章、細碎分離、不合經濟使用的土地，予以重新整理，使其整齊劃一，並加強公共設施，增加土地利用的強度，強化經濟效用。
但區段徵收的主辦主體只限於政府，市地重劃則可分為政府的公辦重劃與私人的自辦重劃兩種。
依照地主回饋方式，區段徵收可以領取現金，或申請領回土地（抵價地），由原土地所有權人選擇，不過比率大約只有四十％；市地重劃則只能分配土地，但可領回約五十五％以上。另外在查估地上物遷補上，本來公辦、自辦標準應是一致，但如果是自辦，地主與開發商之間的彈性及協調空間都大一點，交換土地的標準也具有可協調性。
開發商介入自辦市地重劃，主要是徵求開發單元過半的地主同意來組織重劃會，並提供測量、調查、地價查估、土地改良或地上物拆遷補償及施工等，再重新分配土地及申請地籍，最後辦理交接，整個重劃就完成了。
這當中，開發商會在重劃施工過程中，取得一部分土地做為公共設施的用地，另從公設地中保留一部分作為「抵費地」，未來會出售或開發以取得經費，作為支付所有重劃工程進行及公共設施興建的費用。
其中，地主最大的利益就是透過重劃，把沒有價值的土地，變成住宅區、商業區等可以使用並具高開發價值的土地，地主雖然付出一部分土地，卻換得土地價值翻升的好處，依據地產專家估算，土地價值最少可上漲三倍。
若比照江翠鄰近地區新板特區、台北市的發展，漲幅甚至不止三倍。
但最大的利益則是在重劃之後，建商介入土地收購的開發，因為土地價值的呈現，地主可以跟建商商談取得不同的合作條件，選項包括合建分配或是拿錢走人。
也因此，開發商最大的利益並不在重劃過程，而是在過程中取得地主的信任，並很清楚的知道重劃分配的土地規劃及位置，等於掌握重劃後整個區域的商機，還有介入土地開發的先機，創造出全新的土地價值，這才是最大的利益所在。
留言列表
