記者李靚慧／專題報導

銀行打出的優質房貸非常誘人，但申貸條件都相當嚴苛，一般不是在大企業、公家機關上班的民眾，或是年所得不高的上班族，根本望塵莫及，銀行業者提醒，民眾不妨善用房仲的通路，因為不少銀行與大型房仲公司合作，申貸條件較為寬鬆、利率也較優惠，只要是透過房仲成交戶，都可以申辦。

值得一提的是，有些規模、市佔率較小的銀行，也有與房仲業者合作推出房貸專案，貸款條件與利率較大型銀行更為優惠，但通常沒有列名在房仲公司的網站上，提醒透過房仲業者成交的民眾，可以多多詢問、比較後再申貸。

目前銀行與房仲業合作的專案中，以永慶、信義等大型房仲業者，合作的銀行數量最多，銀行業者指出，民眾若自行向銀行申貸，可能因為自身的條件，達不到精英門檻而無法獲得最佳條件，但透過大型房仲成交的客戶，銀行基於與房仲業者的合作約定，多會給予成交客戶較佳的利率與條件。

舉例來說，上海銀行與信義、永慶房屋合作的專案，就有一段式機動1.69%起的利率，另外還有三段式的貸款方案可以選擇，只要是透過房仲成交、且是自住的客戶，就可以獲得較佳的貸款條件。

而玉山則與信義房屋合作，祭出第1-24個月機動1.60%起，第25個月起機動1.83%，3年平均利率1.68%，限制條件較低，只要自住即可。

兆豐銀行與永慶房屋的方案，前24個月機動1.50%，第25個月起機動1.90%，前3年平均利率僅1.63%；台新銀行與信義房屋的合作方案，前半年利率1.5%，平均前三年的利率僅1.67%。

銀行業者提醒，這類與房仲配合的專案，縱使有較寬鬆的申辦條件，但在嚴控風險的前提下，銀行多仍限制不可是投資客，購屋目的必須是自住，且也都限制貸款的成數，大多以八成為上限，如果要提高貸款的金額，就得提高房貸利率，提醒準備購屋的民眾，還是得準備充分的自備款後再去看屋。

記者李靚慧／專題報導

央行緊盯各銀行的房貸，禁止殺價競爭，有銀行因此從寬限期著手，以長達5至7年的寬限期，搭配利率遞減設計吸客，不少經濟負擔沉重、優惠期又屆滿的房貸戶，因此願意轉貸，以降低家中經濟負擔。

銀行主管指出，過去申辦房貸，多會比較「誰的利率低」，但現在在主管機關嚴控下，首段優惠利率最低不會低於1.5%，而且最多只有半年，通常優惠期過後，利率水準就會直逼2%，接下來甚至達2.2%至2.3%，因此，要比較哪家銀行利率較優惠，千萬不能只看第一段，而是須看未來加碼的幅度。

以申辦500萬元房貸為例，若採本息均攤方式計算，前6個月利率1.6%、第7至24個月1.8%、第25個月起2%三段計算，三段期間內，每月的本息負擔分別為2萬4,358元、2萬4,812元及2萬5,239元。

如果優惠期過後，後段房貸利率跳上2.3%，每月更須繳給銀行超過2萬7,000元，對一個月薪僅5、6萬元的雙薪小家庭來說，這樣的負擔的確相當沉重。

因此，有銀行索性將寬限期拉長，用時間換取經濟上的寬裕，大台北銀行近來就主打5年、7年的寬限期專案，採取「前高後低」的利率遞減規劃，前5年搭配使用寬限期，年息2.2%，第6年起恢復本息均攤，利息降至1.98%，吸引不少利率優惠期、寬限期已過的房貸戶轉貸。

大台北銀行解釋，前5年只付息不還本，以貸款500萬元為例，可將每月負擔降至不到1萬元，僅需9,167元，之後第6年起，每月則恢復本息均攤，須負擔2萬5,247元，但該銀行鼓勵房貸戶，前5年有獎金、額外結餘時就多還本金，將可降低第6年之後的每月還款負擔。

銀行主管提醒房貸戶，寬限期不是不能辦，但絕對要慎重，因為寬限期間輕鬆的背後，也等同於「延後付款」，如果房貸戶自制力不足，寬限期內沒有積極儲蓄、以獎金提前償還本金，等於5年的寬限期過後，原本的500萬元房貸還是欠500萬元，對房貸戶而言，可能會衍生極大的挫敗感，且繳給銀行的總利息也會增加，提醒使用寬限期的房貸戶，務必強迫自己積極儲蓄、有餘錢就快還本金。

儘管台灣內部對於兩岸簽署ECFA(兩岸經濟協議)意見分歧，但陸商卻相當看好ECFA簽署後可能帶來的商機。多角化經營房產的大中華國際集團執行長鍾東霖就認為，ECFA一旦實施，兩岸在各方面都會有分工，台北未來仍有機會成為大中華營運中心，並將可能帶動台灣房地產的另一波行情。

在中國大陸擁有龐大事業體的大中華國際集團，經營項目遍及金融、商業、媒體、物流，甚至近日成立大中華夢工廠鼓勵青年創業，在全中國的投資金額超過人民幣500億元，其中房地產更是重要的項目之一。

對於近來中國大陸祭出的打房政策，集團執行長鍾東霖就指出，深圳房產近一個月的成交量已經下滑了70%。他預測未來一年的房地產價格，就算不調降，但也絕對不會往上抬高，但這還必須要看中國大陸對於政策的堅持度，以及全球熱錢是否會因人民幣升值湧入中國大陸，造成通貨膨脹等因素。

儘管如此，談起台灣房地產時，鍾東霖仍然相當看好，尤其兩岸一旦簽署ECFA，台灣的房地產極可能會有一波行情，相當值得投資，讓從未投資台灣的他們也忍不住躍躍欲試。他說：『(原音)大陸累積的財富在全世界都是位於前列，去國外收購國外企業及國外的房地產的胃口是很大的，如果我們先進去(台灣)，能有一席之地，又有大陸房地產的背景應該可以吸引一些投資客去投資。』

鍾東霖說，大陸人到台灣投資，無非是想吸引高科技人才，因此看中的地點應會集中在科學園區或是台北等貿易比較熱的都會區，尤其未來再加上人民幣升值，如果台幣相對升值少的話，吸引力就更大，那台北絕對可以在高科技領域上成為大陸的窗口；因此就算現在台灣房地產價格的確具有風險，但仍然值得觀察投資。

（中央社記者高照芬台北17日電）為避免財團養地、圈地，哄抬地價，財政部國有財產局今天表示，5月13日起台北縣市100坪以上、500坪以下的國有非公用土地，經標售或讓售2至3年內未開發，將以原價買回。

財政部國有財產局說，目前台北市國有非公用土地已停止公開標售。另外，面積在500坪以上國有非公用土地，除抵稅土地外，不再辦理標售；所以目前適用於原價買回的為台北縣100坪以上、500坪以下的國有地。

國有財產局表示，台北縣國有非公用土地位屬都市計畫地區，面積在100坪以上者，標售後應於2年內取得建造執照並開工。另外，北縣經都市設計審議的土地，需在3年內取得建造執照並開工，否則將原價買回。

國產局說，今後將在國有非公用土地標售公告及標售須知內，註明「原價買回」條文；並且在國有地標售後，進行所有權移轉登記時，在土地登記簿中預告登記禁止移轉第三人，同時抵押貸款不能超過標售價格。

國有產財局表示，在民法中，關於買賣訂有原價買回條文，國產局參考民法相關條文，啟動國有地原價買回機制。990517

為達到復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益之目的，台中市政府近年來加快推動都市更新腳步，除完成「台中市都市更新調查及更新地區劃設規劃案」劃定九處舊市區為更新地區外，更陸續推出台中市體二用地都市更新案、台中市車站建國市場更新單元都市更新案以及台中州廳附近地區更新案，期望藉由此三處以公有土地為主之更新單元採公辦更新率先啟動，為都市發展注入全新活力。【黃資茗報導】

市府都市發展處表示，體二用地都市更新案位於台中市東、北區交界（台灣體育學院附近），更新單元面積約10.5632公頃，其中公有土地權屬約佔52.7％、私有土地佔47.3％。體二更新單元鄰近台中一中及中友商圈擁有完善的生活機能，未來更新後結合附近的台灣體育學院、文英館、台中放送局、台中中山公園…等，將擁有超過40公頃以上的公共設施開放空間。目前更新單位內除規劃有4.37公頃的「體育休閒園區」外，尚有中高開發密度之住宅區釋出高達1.3萬坪之建地，預期將帶動週邊房產開發熱潮。為提高開發商投資意願，本更新案將採「公私合營」模式執行，且現階段正緊鑼密鼓的進行都市更新權利變換計畫作業，期待能於後續招商實施過程中順利開花結果。

台中車站建國市場更新單元位於東區建國路及八德街口（台中車站東北側），更新單元面積約3.3061公頃，公私有土地權屬分佔96.75％與3.25％。建國市場更新單元屬市中心精華地帶，緊鄰火車站100公尺內未來擬將配合鐵路高架化時程，規劃為台中車站站前新門戶，打造門戶意象大樓與公園商圈，結合新車站發展帶動舊市區新生活空間風貌改造。

台中州廳附近地區更新案，位於西區民權路與市府路（現為台中市政府辦公處），更新單元面積約4.6387公頃，公有土地權屬佔93.34％、私有佔6.66％。本區域自日治時期以來均屬政治、文化與經濟核心地域，因此古蹟、歷史建築及重要老建築林立，獨特的歷史人文蘊味一直為市民所稱道，然而隨著市政中心的轉移，勢必需透過更新變更導入適宜的商業或服務業別，如國際觀光旅館、博物館…等，讓市政中心的遷移轉化為本市地區轉型再生的新契機。

縣市合併在即，透過本市三大公辦都市更新案，除能再次振興區域經濟，改善市民居住生活與文化休閒品質外，更將樹立更新典範，引導市民主動參與都市更新，邁向打造夢想新都的坦途。

高雄捷運公司統計，今年一月至四月運量一五三○萬人次，比去年同期一四四六萬人次，約成長五‧八%，日均增加近七千人次，每日營收成長約新台幣十八萬元；高捷盼今年減少虧損一億元。

高捷公共事務處表示，運量增加主要是今年寒假特別長，還有捷運沿線百貨公司相繼開張，紅線沿線原已有夢時代購物中心、大遠百、大統百貨，前年漢神巨蛋百貨開張，今年高鐵左營站又有新光三越百貨加入營運；百貨公司龐大的消費人潮，對高捷運量有正面助益。

台北市議員吳世正在議會總質詢時指出，高房價衍生民怨，依據內政部營建署三月發布九八年下半年的住宅需求動向調查報告，台北市有九四％的民眾認為房價不合理，台北市的購屋負擔也最重，房價所得比高達九·○六倍，貸款負擔率為三十六·一二％，而這股高房價風氣已經開始從市中心區蔓延到外圍，南港區出現一坪高達一百萬的建案，令人咋舌。而都發局九六年標售三筆大面積土地，分別位於北投及文山區，迄今仍未開發，恐也淪為建商囤積標的，市府也應該研擬買回辦法，避免私人囤積土地。

對吳議員的質詢，都發局主任秘書黃一平作出了回應。這三筆土地是萬芳社區五五五二平方公尺（現整地中），另一筆七八九三平方公尺、北投奇岩一四三五平方公尺（已架起圍籬）。他指出，這三筆土地已經標售出去，是屬於商業行為，已經是民間財產，應該不太可能會再賣給市府。

黃主秘強調從去年開始，行政院政策很明顯是國有地不再標售。為了確保市民居住權，市府與產官學界專家研擬後，頃向蓋便宜出租國宅，鼓勵流通性，讓學子、年輕夫妻、上班族能夠有較多居住環境來安身立命，作為暫時打拚灘頭堡。

黃一平表示，最理想是台北市住宅區有五％是出租國宅。

作家張曉風下跪為二○二兵工廠釋出綠地請命，逼迫馬英九總統出面保證生技產業和環境生態可「兼籌並顧」，行政院長吳敦義則裁示暫緩拆遷，但是生技園區的開發案很難中止；國有土地開發最大的問題，就在於每有單位釋出一塊土地，必有一個相隨的「開發」計畫，或有另一個單位會在土地釋出前即設法進駐，政府單位私相授受以及對土地開發觀念如此死板，都市綠地只會減少永遠也不會增加。

二○二兵工廠要搬家，連中央研究院也來搶地，可見覬覦這塊土地的單位不在少數，二○二兵工廠土地面積高達一百八十五公頃，部分這塊土地上的現有單位尚未找到可以容身之地，所以只釋出約二十五公頃的土地；這塊土地被中央研究院用來建設生技園區，是否會傷到「台北的肺」很難評估，但是若是未來整片土地都空出來，必是政府機構與建商搶破頭的局面；國家生技園區的開發案，能引起大家對公有土地應如何開發問題的重視，也算是一件好事。

前一陣子國產局標賣台北市區精華地屢創天價，被認為帶動房價飆漲，由於各方反應激烈，現在政府已決定禁止出售五百坪以上的國有地，但是對於大面積的國有土地，國產局仍舊以設定地上權、結合主管機關合作開發、參與都市更新、釋出土地權利與民間合作開發等各種方式進行開發；說穿了，就是小塊的地雖不再賣給民間蓋大樓，但是大塊的地卻可以交給特定單位蓋更大的樓！國家生技研究園區的設置，就是個很好的例子。

主政者對於土地沒有保留與保護的觀念，腦子裡只有「開發」兩字；早年位於台北市中心的陸軍總部搬走了，這塊土地後來建築成為中正紀念堂；位於東區占地廣大的四四兵工廠遷移了，這塊土地就成了現在的信義計畫區；菸酒公賣局松山菸廠這塊地空出來了，就打算在這塊地上建個大巨蛋室內運動場；如今巨蛋尚未興建，警政署刑事局卻先占了個靠忠孝東路的角落，蓋成大樓。

台灣都會區綠地不足，張曉風認為台北市民的綠地空間比囚犯還不如，主要是主政者對民眾的綠地需求從不關心，也很少想到去開發一塊綠地，譬如壅擠的台北縣中、永和好不容易規劃出一個四號公園，但是這塊綠地先被刨掉了一個角蓋成警察宿舍，接著又被填進個中央圖書館公灣分館，占據了大塊公園空間，這就是都會區土地「開發」的真象。

台北市真的沒有綠地嗎？也不盡然；就以軍方擁有的土地為例，除了打算要搬遷的二○二兵工廠仍有一百六十多公頃的土地外，台北市內還有大小營區五十餘處，這些營區包括位於仁愛路邊的空軍總部精華地段在內，國防部表示，都將配合行政院「國有不動產清理活化作業」釋出；這些估計開發價值高達數千億元的土地，相信其他政府單位或建商們早就磨拳擦掌，準備以各種與政府「合作」的方式大展身手，「活化」這些土地。

除了軍方土地之外，台北市內其他國有土地的面積應該也不小，但是只要政府的心態不改，譬如遷走了一個憲兵隊，就應進行都市更新或找尋其他開發方式著手「具體規劃」，那麼市民的綠地空間將永遠是個不可企及的夢；台北市空軍總部那塊地會成為公園嗎？那就得看政府進行「開發」時，會有多少夠份量的人士向總統下跪了。

為避免財團養地、圈地，哄抬地價，財政部國有財產局昨天表示，五月十三日起台北縣市一百坪以上、五百坪以下的國有非公用土地，經標售或讓售二至三年內未開發，將以原價買回。

財政部國有財產局說，目前台北市國有非公用土地已停止標售。另外，面積在五百坪以上國有非公用土地，除抵稅土地外，不再辦理標售。所以目前適用原價買回的為北縣一百坪以上、五百坪以下國地。