漢諾威大樓富邦標下 新壽10年增值1.87倍
更新日期:2010/05/18 03:43
杜曉玥
新光人壽十年前向遠雄人壽，取得位於內科西湖段辦公商圈的「漢諾威科技廣場」今(17)日順利標脫，由富邦金控以總價47億1,100萬元標得，不僅得標總價創下今(2010)年所有標案中最大金額記錄，而新光人壽當年取得成本僅16.4億，如今轉手增值30億7,100萬，增值幅度1.87倍，也創下近五年來大型商辦增值幅度的最大的個案記錄！
永慶房屋研展室協理黃增福表示，今年大型商辦市場交易熱絡，內湖科技園區因群聚效應強，更深受國內人壽及各企業集團厚愛。富邦金控以高於底價1億多價格將「漢諾威科技廣場」入手，在商辦租金投報率不及3%的水準下，仍勇於進場，除首度進駐內湖插旗意味濃厚外，也可見其對內科市場的後市十分看好。而此次「漢諾威科技廣場」標出後，已是今年內科第6筆億元以上商辦大樓的成交案例。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊則表示，得標建坪單價每坪36萬元，若扣除車位，樓上標準建坪每坪成交49.65萬元，租金收益每年1.3億元，換算投報率2.76%，也創下內湖廠辦大樓新低紀錄。
顯示出壽險業者資金氾濫無處可去，在定存利率不到1%的情況下，產權單一、有擔保品，即使報酬率低於3%的商辦大樓，壽險業者也勇於搶進。
全球資產管理公司副總經理柯宏安更指出，去(2009)年初壽險公司評估內科廠辦年租金投報率，至少要有4%以上才較具吸引力。但隨後內科廠辦價格走揚，壽險公司將投報率水準下修至3.5%，此次富邦得標的投報率僅有2.76%，算是近年相當罕見，應與市場上產權完整的優質辦公大樓缺貨與資金急尋出口有關。統計近3年內科的整棟廠辦交易金額，已達503.03億元。
根據永慶商仲事業部調查，今年第一季內科商辦、廠辦的整體空置率10.9%，較去年第四季下降2.3%，租金變動率則大致持平，僅略減0.65%，顯示內科商圈儘管有大量的辦公室供給釋出，卻也因為廠商的擴編效應，不斷加大辦公空間，反而使空置率不增反減，顯然已躍升為北市商辦成長最快商圈。
新壽處分這筆投資案，賺進18億7100萬元，處分獲利高達65.88%，處分後新壽目前在內科仍持有12棟商辦大樓。至於富邦人壽目前內科持有富邦內湖大樓、富邦人壽兩棟，加上漢諾威這棟大樓，富邦人壽在內科就擁有三棟大樓。
據指出，2009年下半年景氣開始復甦，高科技產業單訂單大增，2010年經濟活動更勝以往活絡，內科企業總部持續往園區擴增廠辦，且中小型企業為節省租金也大舉遷移內科，帶動內湖區公司家數成長快速，近2年來增加了8百多家，光以4月來看，就增加95家，居北市之冠，而截至目前為止，累計總家數已達1萬1,116家。
展望內科商辦市場，黃增福認為，由於目前國內整體壽險業都面臨現金過多的困擾，壽險業者搶地卡位盛況可能再現，加上即將到來的ECFA效益，目前陸資來台投資核准通過的營業項目，也以電子、資訊等相關產業最多，日後規模擴張或家數增加的機會比其他產業強，將持續帶動周邊的相關服務業及金融業需求，預計帶動辦公室租金上揚，並有效降低空置率。
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